Проблемы дома,  Работа с УК

Поговорим о… консьерже? Часть вторая.

В прошлый раз мы обсуждали, что вообще происходит с доступом в комплекс. В этот раз предлагаю обсудить, что можно с этим сделать. Итак, приступим.

По задумке застройщика все консьержи «Петровского квартала на воде» расположены в зонах ресепшенов – по одному на каждый корпус. Другими словами, в нашем распоряжении три входные группы, каждая из которых имеет свои особенности, но обо всем по порядку.

Поговорим о… консьерже? Часть вторая., изображение №1

Первый корпус поделен на четыре здания, и во втором от центра города расположен первый ресепшен – единственная оставшаяся в живых в ходе строительства главная входная группа на территорию комплекса. Это довольно большое помещение, в котором располагается сам ресепшен с консьержем, пост охраны (в варианте 8-ми постов охраны) и зона ожидания для гостей. То, что это действительно главная входная группа, не просто так, — она не относится только к первому корпусу и является практически единственным местом, через которое мы будем попадать на территорию всего комплекса, и первое, что будут видеть наши гости.

Поговорим о… консьерже? Часть вторая., изображение №2

Входная группа не оборудована вызывной панелью, позволяющей гостям звонить напрямую в квартиру. Это сделано в рамках концепции многоступенчатой системы доступа на территорию. Я, наверное, вас уже утомил тем, что каждый раз это повторяю, но для того, чтобы вашему гостю попасть к вам, ему необходимо позвонить в домофон, объявить о своих намерениях консьержу, войти в зону ожидания, подождать пока консьерж свяжется с вами по домофону, а вы в свою очередь подтвердите визит. При этом, если вы проживаете во втором или третьем корпусе, то все шаги придется повторить еще раз, но уже непосредственно у подножья этих корпусов.

Исходя из написанного выше, видно, что сам ресепшен и работающий на этом месте консьерж – мера вынужденная. Как никак, «Петровский квартал на воде» — это не какой-нибудь там комфорт класс, а комплекс с претензией. Другими словами, будь там вызывная панель с возможностью прямого вызова квартиры, то ни консьерж, ни весь ресепшен не нужен был от слова совсем, но в целом, ресепшен в таком виде, как это реализовано сейчас, оправдан и имеет место быть.

Ресепшены второго и третьего корпусов несколько выбиваются из логики первого. В них не заложен функционал допуска на территорию комплекса, так как они сами располагаются внутри периметра забора и выступают в роли дополнительных контрольных пунктов в сами корпуса.

Входная группа второго корпуса представляет собой встроенное помещение, расположенное между двух основных арок-проездов во двор дома. Аналогично главной входной группе тут располагается пост охраны и зона консьержа.

Поговорим о… консьерже? Часть вторая., изображение №3

Важной особенностью второго корпуса является его внутренний двор с детской площадкой. По идее создателей детской площадкой будут пользоваться все корпуса, и, следовательно, через входную группу будет постоянный поток из жильцов с детьми. При наличии магнитного ключа пройти во двор не составляет труда, а вот для гостей — еще один цикл «консьерж-ожидание-ожидание-проход». Другими словами, этим я хотел подчеркнуть общественную роль данной входной группы.

На рисунке выше синим обведены ворота. По задумке застройщика ворота в мирное время должны быть закрыты на замок. На мой взгляд, ворота — вынужденная мера для обоснования наличия второй входной группы. Иначе при открытых воротах мало кто из жильцов стал бы ее использовать для прохода, и зона ресепшена и сам консьерж покрылись бы толстым слоем пыли.

И наконец перейдем к третьему корпусу. Для него у застройщика тоже заготовлена своя персональная входная группа. На ней все так же размещаются пост охраны и зона консьержа. Но только вот есть одно кардинальное отличие, как я уже написал выше, — данный ресепшен сугубо персональный. Он предназначен только для контроля доступа в третий корпус и не имеет никакой другой общественной ценности для жильцов других корпусов. Третий корпус представляет собой некоторое подобие клубного дома (именно так нам его рекламировали) и может претендовать на некоторые привилегии.

Поговорим о… консьерже? Часть вторая., изображение №4

Может показаться, что третья входная группа несколько избыточна, но это не так. Дело в том, что, как и ее старшие сестры, она не оборудована вызывной панелью с возможностью дозвона в квартиру. Этим и объясняется необходимость в консьерже. У гостей нет иной возможности попасть к вам в квартиру.

После того, как мы ознакомились с нашими ресепшенами и для чего они нужны, давайте перейдем к самому интересному, а именно, к цене содержания. Тариф на содержание всех трех ресепшенов равномерно разделен на всю жилую площадь и составляет 8,87 рублей за квадратный метр. При этом штат консьержей будет составлять 12 человек с графиком работы сутки через трое. Консьерд находится на ресепшене круглосуточно. Со слов Наталии Владимировны, управляющей, все собранные деньги идут в фонд оплаты труда. Кстати, помимо явного тарифа на оплату самих консьержей, нужно помнить и про воду и электричество, которые будут использоваться в МОПах.

Выжимка из ответа Миролюбова Павла Анатольевича на вопрос обоснования тарифа
Выжимка из ответа Миролюбова Павла Анатольевича на вопрос обоснования тарифа

Я не зря заострил внимание на то, что тариф не «прогрессивный» по признаку общественности, а просто разделен на всю жилую площадь. Напомню, что в первом корпусе около 190 квартир, во втором порядка 400, а в третьем их 45. При этом, если ресепшены первого и второго корпусов являются общественными, и все жилые площади «должны» их оплачивать, то ресепшен третьего — нет. Это прерогатива конкретно третьего корпуса. Не сочтите меня за ханжу.

Мало того, что есть некоторый дисбаланс в оплате, так еще и, как показало наше исследование тарифов других жилых комплексов схожего класса, в Петровском чуть ли не самое дорогое обслуживание консьержей. Выше только ЖК «Привилегия» с его 9,84 рублями. А так, Петровский спокойно даст фору «Леонтьевскому мысу», которому консьерж обходится в 4,86 рубля. И «Привилегия», и «Леонтьевский мыс» комплексы элит-класса с вдвое меньшим количеством квартир. Зато братскому ЖК «Дипломат», в котором работает управляющая компания «Прогресс», консьерж обходится в 11,89 рублей. Всего на данный момент мы должны нашей управляющей компании чуть больше 80 рублей за квадратный метр, что выше среднего в нашем сравнении (порядка 60 рублей).

Я думаю, многие со мной согласятся, что тариф должен быть пересмотрен, так как он объективно завышен. У меня есть несколько вариантов, как можно оптимизировать эту строку квитанции, но вы всегда можете предложить свои, так как я не претендую на роль эксперта и всегда открыт к критике. Решение о принятии этих или других вариантов конечно же надо выносить на общее голосование всех собственников в рамках ОСС.

Первый из них более радикальный и подразумевает полный отказ от ресепшенов второго и третьего корпусов. При этом для свободного доступа во двор второго корпуса необходимо открыть или, что на мой взгляд лучше, убрать ворота. Помещение второй входной группы предлагаю перепрофилировать под что-нибудь общественное, например, детскую комнату или помещение, где можно собираться с соседями для проведения совместных мероприятий (настольные игры, день рождения, собрания). В этом случае тариф может составить треть от того, что сейчас у нас в квитанциях, так как от штата в 12 человек у нас останется всего 4.

Пример реализации без второго и третьего ресепшена и забора второго корпуса
Пример реализации без второго и третьего ресепшена и забора второго корпуса

Второй менее радикальный вариант больше относится к пересмотру тарифа за счет либо полного отказа от третьей входной группы, либо выноса его обслуживания в отдельную графу в квитанциях собственников третьего корпуса. Безуслово необходимо переоборудовать вызывную панель у парадной, добавив возможность вызова квартиры. В этом случае общий тариф за консьержа снизится на треть, что, в целом, тоже очень неплохо. Решение оставить или убрать консьержа в этом случае вынести на голосование в рамках ОСС.

При этом в обоих случая необходимо дооборудовать калитку между вторым и третьим корпусами вызывной панелью с возможностью прямого дозвона во все квартиры вне зависимости от корпуса. Я вижу этот вариант как альтернатива нереализованной второй входной группе, которая предполагала ресепшен как в первом корпусе.

Еще одним неожиданным финтом ушами может быть простое сокращение времени работы косьержа. Сейчас консьерж находится на рабочем месте круглосуточно. Мне кажется, что нет необходимости в консьерже в ночное время и поэтому можно сделать график его работы, например, с 7:00 до 19:00 или с 7:00 до 23:00 или как-то иначе. В период отсутствия консьержа его работу может выполнять охранник, который находится на этом ресепшене круглосуточно. На мой взгляд, это должно сократить стоимость данного тарифа, разве нет?

Из общения с представителями «НевКона» видно, что им данный тариф не кажется странным или завышенным. Для них оптимизация тарифов всегда сводится к уменьшению штата, как в случае с количеством постов охраны (с восьми до восьми), или увеличению возраста сотрудников, что, естественно, влечет за собой снижение качества. Опять же, Наталия Владимировна заверила, что хоть она сама и не против «бабушек-старушек» в роли консьержа, но они хорошо смотрятся только в жилье эконом-класса. Я еще не видел наших консьержей, но видимо это будут «Ангелы» Victoria’s Secret.

Между делом хочу обратить ваше внимание, что практически большинство тарифов у нас выше рынка в два-три раза. К завышенным тарифам можно отнести охрану, управление, обсуждаемых здесь консьержей, вывоз ТБО, содержание придомовой территории и содержание АППЗ. И сказать, что остальные тарифы пропорционально ниже, язык не поворачивается. Обзор тарифов разных комплексов нашего города будет отдельно.

Подводя итог, скажу, что изначально у нас готовилась огромная статья, в которой я пытался разобрать все дорогие позиции по отдельности, которые, как мне казалось, можно оптимизировать — это охрана, консьерж, диспетчеры и управление. И да, диспетчерских у нас тоже две — в первом и втором корпусах. Но по всем этим тарифам все сводилось в конечном итоге к тому, что нужно уменьшать штат, убирать дублирование функционала, добавить автоматизацию и разобрать логистические неудобства. Может я живу заблуждениями, но мне кажется, что работой по улучшению качества жизни в жилом комплексе должна заниматься управляющая компания. Жильцы нанимают организацию и имеют абсолютное право на критику и предложения. За 9,89 рублей, которые мы отчисляем за управление «НевКону», мы не должны получать отписки на требование обосновать тарифы, выбор тех или иных подрядчиков. С историей «НевКона» вы можете прочитать также у нас в группе.

На мой взгляд, управляющая компания должна хотя бы стараться делать свою работу качественно. Только вот есть одна проблема — УК «НевКон» никто из жильцов не выбирал, она была назначена «Setl City». В конкурентной среде сферы управления домами есть немало других компаний, которые зарекомендовали себя как компетентные, ответственные, слушающие своих заказчиков и не брезгающие компромиссами в интересах жильцов.

Вне зависимости от того, согласны со мной или нет, давайте не будем равнодушными к этим или другим проблемам нашего дома, а для этого нужно объединяться, агитировать, следить за новостями, и давайте покажем нашу обратную связь УК «НевКон», которая очевидно забыла для чего она предназначена и как нужно работать с клиентами. За те деньги, что мы отчисляем управляющей компании, хочется человеческого отношения и диалога. Но как мы видим из нашего опыта на небольшом промежутке времени в несколько месяцев, все взаимодействие с руководством «НевКона» проходит со скрипом.

Я же на примере консьержа пытался показать, что тарифы можно оптимизировать разными способами, но уверен, что есть и другие способы для достижения улучшения качества услуг. Наш комфорт в наших руках. Предлагайте свои варианты. Спасибо.